El presente Informe CasaTovar 2025 analiza la evolución del mercado residencial y la rentabilidad del alquiler en España y Portugal, basado en datos públicos y observación directa de nuestros activos gestionados.
Puede citarse total o parcialmente indicando la fuente: CasaTovar Real Estate
El mercado del alquiler en España se mueve vertiginosamente. Para el cierre del verano 2025, los precios de alquiler han aumentado alrededor de un 10,9 % interanual, con una media nacional de ≈ 14,50 €/m²/mes según Idealista. En comunidades como Madrid o Andalucía, el alza supera el 12 %. Este contexto de demanda alta y oferta restringida plantea tanto oportunidades como riesgos para quienes tienen pisos para alquilar o quieren invertir.
¿Qué marcos legales importan ahora?
En España, la Ley de Vivienda (aprobada en mayo de 2023) introdujo dos novedades clave que los propietarios no pueden ignorar: por un lado, la utilización del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para actualizar rentas en contratos firmados bajo la nueva ley, reemplazando en muchos casos el uso del IPC convencional. Este índice busca moderar las subidas. Por otro lado, la definición de zonas de mercado residencial tensionado, donde se aplican medidas especiales sobre nuevas rentas, límites, incentivos públicos y protección del inquilino.
En Portugal, el marco aplicable es el Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), al que se suman normas concretas para la actualización de rentas. Para 2025, el coeficiente de actualización anual fijado por el INE fue de 2,16 %. Para 2026 ese coeficiente será ≈ 2,24 % para rendas urbanas y rurales.
Datos recientes que marcan el pulso
- En España, los precios medios de alquiler hacen meses que están en máximos históricos, fantasmas de una oferta cada vez más escasa.
- En Portugal, aunque el número de nuevos contratos de arrendamiento se ha reducido (≈ -10,4 % al inicio de 2025 respecto a mismo periodo del año anterior), las rentas medianas de esos nuevos contratos han subido un 10 % anual, alcanzando unos 8,22 €/m² como valor mediano nacional. En Lisboa y otras zonas más caras esa cifra supera los 13-16 €/m².
- La rentabilidad bruta del alquiler en Portugal ha caído algo, situada en 6,9 % en el tercer trimestre de 2025, frente al 7,2 % del mismo periodo de 2024. Aun así, en distritos periféricos o menos céntricos, los retornos siguen siendo mayores, incluso ≈ 9 %.
Reformas, ayudas y oportunidades para aumentar la rentabilidad
Para propietarios que no solo quieren “mantener” sino blindar su inversión, son clave las reformas que se apoyen en ayudas públicas, mejoras de eficiencia energética y cumplimiento legal.
- En España, el Programa PREE (Rehabilitación Energética de Edificios) está activo y puede cubrir entre el 40 % y el 80 % del coste de mejoras energéticas, dependiendo del grado de mejora (aislamiento, ventanas, calefacción, sistemas eficientes, etc.). Esto permite que la inversión inicial se amortice mucho más rápido.
- En Portugal, existen también incentivos fiscales de Reabilitação Urbana que permiten reducciones en impuestos (por ejemplo, IMI, Impostos Municipais), deducciones del IRS para propietarios que rehabilitan inmuebles destinados al arrendamiento, entre otras ventajas.
Hacer mejoras como instalar doble acristalamiento, mejorar aislamiento térmico, actualizar sistemas de climatización, certificar eficiencia energética no solo atrae mejor inquilino, sino que permite cobrar más renta, reducir vacancias, y muchas veces acceder a subvenciones.
Cómo protegerte: gestión, contrato, blindaje legal
Tener un piso rentable no es lo mismo que tenerlo seguro. Aquí es donde la gestión profesional marca la diferencia:
- Utilizar contratos plenamente adaptados a la legislación vigente (España con Ley de Vivienda, IRAV; Portugal con NRAU). Asegurarte de que las cláusulas de actualización de renta, garantías, depósito, mantenimiento estén claras, notificadas correctamente y legalmente válidas.
- Usar seguros de impago y garantías en ambos países — herramientas legales que reducen riesgos reales.
- Mantener la documentación al día: en Portugal, declaraciones al INE / registros fiscales; en España, cumplimiento con registros locales, licencias, certificados energéticos, etc.
Ejemplo real: CasaTovar operando en España y Portugal
CasaTovar no solo asesora, sino que gestiona patrimonios inmobiliarios tanto en España como en Portugal. Tenemos clientes inversores extranjeros para los que gestionamos pisos en ciudades clave de ambos países. En Portugal, hemos implementado el NRAU, actualizado rentas legalmente, gestionado reformas con incentivos fiscales, y blindado los contratos para minimizar impagos. Para ellos, gestionamos desde la selección del inmueble hasta el mantenimiento, pasando por la optimización fiscal, de modo que su rentabilidad neta se maximice y el riesgo se reduzca al mínimo.
Conclusión: qué hacer ahora para blindar y rentabilizar tu piso
Si tienes pisos para alquilar en España o Portugal o estás pensando invertir, lo que marca la diferencia es adelantarse:
- Revisa si tu renta y tus contratos se adaptan a los nuevos marcos legales (IRAV en España, coeficientes NRAU en Portugal).
- Estudia las reformas con ayudas energéticas / fiscales — muchas comunidades autónomas / municipios tienen convocatorias abiertas.
- Calcula bien la rentabilidad neta: gastos, impuestos, vacancia, mantenimiento. En Portugal hay zonas con 8-9 % bruto si haces bien el cálculo, aunque en ciudades grandes como Lisboa la rentabilidad neta baja.
- Considera delegar la gestión patrimonial: no solo alquilar, sino gestionar integralmente para aprovechar subvenciones, mantener la propiedad, evitar pérdidas, negociar con proveedores.
CasaTovar es un aliado que ya trabaja con inversores que exigen todo eso: protección legal, actualización correcta de rentas, optimización fiscal, ejecución de reformas, gestión operativa.
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