La fianza del alquiler se ha convertido en uno de los mayores focos de conflicto en el mercado inmobiliario español. En los últimos años, los juzgados están resolviendo un número creciente de demandas relacionadas con la retención indebida de la fianza, y lo más relevante es que la mayoría de las sentencias están dando la razón al inquilino. No por una cuestión ideológica, sino por una aplicación estricta de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la doctrina consolidada de nuestros tribunales.
El problema no suele estar en la existencia de daños reales en la vivienda, sino en la falta absoluta de prueba por parte del arrendador. En la práctica, muchos propietarios desconocen que no basta con alegar desperfectos, ni siquiera con que estos existan realmente. Para que la retención de la fianza sea legal, el arrendador debe acreditar de forma objetiva, documentada y preexistente que el daño es imputable al arrendatario y que excede del desgaste normal por el uso. Y aquí es donde la mayoría de reclamaciones se caen.
La LAU, en su artículo 36, es clara: la fianza debe devolverse en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves. Transcurrido ese plazo, la cantidad devenga interés legal automáticamente, sin necesidad de requerimiento previo. Este punto, aparentemente menor, es uno de los más ignorados por los propietarios y, sin embargo, uno de los más utilizados por los abogados especializados para ganar procedimientos de reclamación de cantidad.
Desde el punto de vista jurídico, hay un error recurrente que se repite en casi todos los conflictos: la ausencia de un documento de entrega de la vivienda. Sin un acta firmada por ambas partes donde se deje constancia del estado del inmueble y de la entrega efectiva de las llaves, el arrendador queda en una posición procesal muy débil. La jurisprudencia es constante al considerar que, si no existe inventario inicial ni acta final, la carga de la prueba recae íntegramente sobre el propietario.
Otro aspecto crítico es el depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente. En muchas comunidades autónomas, no cumplir con esta obligación puede acarrear sanciones administrativas, pero además tiene un efecto indirecto muy relevante: en juicio, refuerza la tesis de una gestión negligente o de mala fe por parte del arrendador. Cada vez más jueces valoran este incumplimiento como un indicio adicional en contra del propietario.
En CasaTovar Real Estate, este tipo de situaciones forman parte del día a día. Por ello, la firma cuenta con un servicio específico de asesoramiento jurídico inmobiliario, orientado tanto a propietarios como a inquilinos, cuyo objetivo es prevenir conflictos antes de que lleguen a los tribunales y, cuando no es posible evitarlos, afrontarlos con una estrategia legal sólida y bien documentada. La experiencia demuestra que una correcta planificación jurídica desde el inicio del contrato reduce drásticamente los riesgos económicos y procesales.
Inquilinos que entregan la vivienda correctamente, propietarios que retienen la fianza “por si acaso”, y meses después una demanda que acaba con condena a devolver la fianza, intereses y costas. El resultado se repite con demasiada frecuencia: lo que parecía una retención de 600 o 800 euros termina convirtiéndose en un procedimiento judicial costoso y perfectamente evitable.
La clave está en entender que el mercado inmobiliario actual ya no admite improvisaciones. Tanto propietarios particulares como gestores profesionales deben actuar con documentación sólida, protocolos claros y conocimiento técnico real. La fianza no es un colchón discrecional, sino una garantía legal estrictamente regulada, y cualquier desviación suele resolverse en contra de quien no ha actuado conforme a la ley.
Por eso, hoy más que nunca, contar con asesoramiento jurídico inmobiliario especializado no es un lujo, sino una herramienta de protección patrimonial. En un entorno cada vez más judicializado, solo quienes trabajan con rigor legal y visión estratégica consiguen evitar conflictos o, llegado el caso, ganarlos.
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